Zasiedzenie sposobem na nieodpłatne nabycie prawa własności

Sytuacja zasiedzenia zachodzi wówczas, gdy wskutek upływu czasu wskazanego w przepisach kodeksu cywilnego dotychczasowy właściciel traci swoje prawo, a inna osoba nabywa je w sposób nieodpłatny przy spełnieniu określonych warunków.

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nieodpłatnego nabycia prawa własności, ale i zarazem utraty prawa własności nieruchomości przez „formalnego” właściciela. Zasiedzenie następuje (z mocy) automatycznie przy spełnieniu określonych przesłanek przewidzianych przepisami prawa, choć wymaga stwierdzenia na podstawie postanowienia sądu. Sytuacja zasiedzenia zachodzi wówczas, gdy wskutek upływu czasu wskazanego w przepisach kodeksu cywilnego dotychczasowy właściciel traci swoje prawo, a inna osoba je nabywa przy spełnieniu określonych warunków, o których mowa poniżej.

Co można zasiedzieć?

Nabyć przez zasiedzenie można tylko wymienione w przepisach kodeksu cywilnego tzw. prawa rzeczowe. W praktyce najczęściej można nabyć prawo własności nieruchomości lub udziału we współwłasności. Można zasiedzieć każdy rodzaj nieruchomości gruntowej, lokalowej czy budynkowej ( wówczas łącznie z prawem użytkowania wieczystego gruntu). Co do ograniczonych praw rzeczowych najczęściej w praktyce występują sprawy o zasiedzenie takich praw jak służebność gruntowa, służebność przesyłu, czy użytkowanie wieczyste.

W drodze zasiedzenia można nabyć prawo własności, prawo użytkowania wieczystego lub ograniczone prawo rzeczowe w stosunku do nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego, z wyjątkiem nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne np. na drogę publiczną.

Można również nabyć w ten sposób prawo własności rzeczy ruchomej np. samochodu czy biżuterii.

Warto pamiętać, że tzw. posiadacz zależny (np. najemca, dzierżawca, pożyczkobiorca) nie może nabyć własności przez zasiedzenie.

Warunki zasiedzenia

Nabycie prawa własności przez zasiedzenie następuje przy spełnieniu przesłanek określonych w przepisach kodeksu cywilnego, a są nimi upływ czasu oraz nieprzerwane tzw. posiadanie samoistne.

Zaczynając od przybliżenia terminu posiadania samoistnego wskazać należy, że to władanie nieruchomością czy rzeczą ruchomą jak właściciel. W praktyce będą to takie zachowania faktycznie jak dbanie np. o nieruchomość, koszenie trawy, dokonywanie prac remontowych, zarządzanie nieruchomością czy rzeczą ruchomą. Istotne jest, aby takie zachowania wywoływały w osobach postronnych np. sąsiadach poczucie, że jesteśmy właścicielem nieruchomości. Istotne jest jednak, by  bieg okresu zasiedzenia (okres posiadania samoistnego) był nieprzerwany. Pamiętać należy, że ulega on przerwaniu np. wskutek powództwa o wydanie lub wskutek postępowania o zniesienie współwłasności.

Upływ czasu jest drugą przesłanką nabycia prawa własności przez zasiedzenie. Długość tego okresu uzależniona jest od tego, czy taki władający pozostaje w dobrej czy w złej wierze.

Dobra i zła wiara a upływ czasu.

Dobra wiara przy zasiedzeniu. To usprawiedliwione przekonanie osoby władającej, że jest właścicielem. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku nabycia nieruchomości na podstawie umowy bez zachowania wymogu formy aktu notarialnego. Nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie następuje przez samoistne posiadanie nieruchomości przez okres 20 lat. W przypadku rzeczy ruchomej nabycie jej prawa własności następuje przy samoistnym jej posiadaniu przez okres 3 lat. Warunkiem jest to, że przez cały okres władania rzeczą ruchomą taki posiadacz musi pozostawać w dobrej wierze.

Zła wiara przy zasiedzeniu. To wiedza posiadacza samoistnego, że nie jest faktycznym właścicielem nieruchomości, użytkowania wieczystego, lub ograniczonego prawa rzeczowego oraz rzeczy ruchomej. Nabycie prawa własności nieruchomości następuje przy samoistnym jej posiadaniu w złej wierze przez okres 30 lat. W przypadku rzeczy ruchomych „późniejsza zła wiara szkodzi” tj. uniemożliwia nabycie prawa własności rzeczy ruchomej, gdy przy objęciu w posiadanie lub w toku jej zasiadywania posiadacz dowie się, że nie jest faktycznym właścicielem.

Jeżeli bieg terminu zasiedzenia zakończył się przed dniem 1 stycznia 1990 roku to wówczas obowiązują krótsze terminy zasiedzenia tj. 10 lat i 20 lat odpowiednio przy dobrej i złej wierze. Przed dniem 1 stycznia 1990 roku nie ma jednak możliwości nabycia przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa.

Stwierdzenie zasiedzenia

Stwierdzenie zasiedzenie następuje na mocy postanowienia sądu rejonowego zawierającego określenie przedmiotu (nieruchomość, rzecz ruchoma lub ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości), osoby, która to prawo nabyła oraz daty nabycia tego prawa. Takie orzeczenie sądu może zostać wydane wskutek zainicjowania postępowania sądowego przez bezpośrednio zainteresowanego posiadacza lub wskutek zarzutu podniesionego np. w toku postępowania o zniesienie współwłasności.

Od dnia 30 kwietnia 2016 roku nabyć nieruchomość rolną przez zasiedzenie może jedynie rolnik tzw. indywidualny, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Opłaty

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia podlega opłatom. W przypadku wniosku o stwierdzenie nabycia własności opłata ta wynosi 2.000,00 zł, w przypadku służebności to kwota 200,00 zł. Istnieje jednak możliwość wystąpienia z wnioskiem o zwolnienie od tej opłaty sądowej, jeśli uda nam się wykazać w treści odpowiedniego formularza, że uiszczenie tej opłaty wywoła uszczerbek dla tzw. koniecznego utrzymania nas i naszej rodziny, z którą wspólnie prowadzimy gospodarstwo domowe.

Podatek

Nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu stawką podatku od spadku i darowizn w wysokości 7% podstawy opodatkowania. Wysokość tego podatku liczona jest od podstawy opodatkowania niepomniejszonej o kwotę wolną od podatku. Podstawą opodatkowania jest wartość nabytej nieruchomości lub rzeczy ruchomej. Jeśli czyniliśmy nakłady na tą nieruchomość lub rzecz możemy ich wartość odliczyć od tego podatku. W celu uiszczenia tego podatku należy dokonać zgłoszenia na odpowiednim formularzu w terminie 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu. Zgłoszenie takie składa się w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca położenia rzeczy (przy nieruchomościach) lub właściwym dla miejsca zamieszkania (przy rzeczach ruchomych).